Di artikel sebelumnya, kami sempat membahas mengenai tahap pra-perencanaan dalam pengembangan perumahan. Kali ini kita akan masuk sedikit lebih dalam.
Sebelum meng-hire arsitek atau perencana siteplan, ada beberapa data dasar yang sebaiknya sudah dimiliki developer. Bahkan menurut kami, sebagian data ini justru perlu diperiksa sebelum memutuskan membeli atau bekerja sama atas suatu lahan.
Kenapa?
Karena siteplan bukan sekadar membagi tanah menjadi kavling sebanyak-banyaknya. Sebelum garis jalan, kavling, fasilitas umum dan fasilitas sosial mulai digambar, arsitek harus mengetahui terlebih dahulu: apa yang boleh dibangun, di mana batas tanahnya, seperti apa kondisi fisik lahannya, dan bagaimana karakter tanah di bawahnya.
Kesalahan pada tahap ini bisa membuat desain direvisi berkali-kali. Lebih buruk lagi, developer bisa terlanjur mengakuisisi tanah yang ternyata sulit atau bahkan tidak sesuai untuk dikembangkan menjadi perumahan.
Untuk kamu yang sedang memulai bisnis property, khususnya landed housing, townhouse atau cluster perumahan, setidaknya pahami 4 data berikut.
1. Peruntukan Lahan dan Tata Ruang
Hal pertama yang harus diperiksa justru bukan desainnya, tetapi apakah lahan tersebut memang dapat dimanfaatkan untuk pengembangan perumahan. Periksa peruntukan ruang berdasarkan dokumen tata ruang yang berlaku di daerah tersebut, baik RTRW, RDTR maupun ketentuan pemanfaatan ruang lainnya.
Jangan hanya berpatokan pada kondisi fisik di lapangan. Tanah kosong yang berada di tengah kawasan berkembang belum tentu otomatis dapat dibangun menjadi perumahan. Sebaliknya, lokasi yang secara visual terlihat kurang berkembang bisa saja berada pada zona yang memang diarahkan untuk permukiman. Untuk DKI Jakarta bisa di cek di :
https://jakartasatu.jakarta.go.id/geoportal/peta/jakarta
Periksa juga apakah lahan bersinggungan dengan ketentuan lain seperti Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD), LP2B, kawasan lindung, sempadan, jaringan infrastruktur, kawasan rawan bencana, maupun ketentuan lain yang dapat membatasi pemanfaatannya.
Kami pernah mengalami kasus seperti ini.
Beberapa tahun lalu, kami diminta melakukan survey untuk sebuah rencana pengembangan perumahan milik klien di luar Pulau Jawa. Tanah dimiliki investor, sementara klien kami akan bertindak sebagai developer. Tim sudah berangkat ke lokasi. Biaya tiket, penginapan dan site visit sudah dikeluarkan. Setelah survey, kami bahkan sudah mulai membuat draft awal siteplan.
Belakangan baru diketahui bahwa sebagian lahan tersebut masuk kawasan pertanian dan terkait dengan Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD). Akibatnya, rencana pengembangan tidak bisa dilanjutkan begitu saja seperti asumsi awal.
Pelajaran yang kami dapat sederhana:
cek tata ruang sebelum terlalu jauh mengeluarkan biaya untuk tanah maupun desain.
Bahkan untuk developer yang masih berada pada tahap penjajakan pembelian tanah, menurut kami data tata ruang seharusnya menjadi bagian dari proses due diligence awal.
2. Peta Bidang dan Data Batas Kepemilikan
Setelah memastikan fungsi lahannya memungkinkan untuk dikembangkan, data berikutnya adalah batas tanah yang benar-benar kita kuasai.
Pada proyek dengan luasan cukup besar, satu area pengembangan sering kali bukan berasal dari satu sertifikat saja. Bisa terdiri dari beberapa bidang tanah dengan bentuk, luas dan status kepemilikan yang berbeda. Di sinilah peta bidang menjadi penting.
Peta bidang dan dokumen sertifikat perlu disimpan dengan baik dan sebisa mungkin tersedia dalam format yang dapat dijadikan referensi oleh tim perencana. Bagi arsitek atau perencana siteplan, data ini menjadi dasar untuk memastikan bahwa:
- jalan lingkungan tidak keluar dari batas pengembangan;
- kavling tidak memotong bidang milik pihak lain;
- fasilitas umum dan fasilitas sosial berada pada area yang memang dikuasai;
- serta tidak ada bagian desain yang tanpa sengaja masuk ke tanah tetangga.
Pada tahap awal, peta bidang dapat digunakan sebagai acuan untuk membuat base map awal sebelum data pengukuran topografi yang lebih detail tersedia.
Namun perlu diingat, gambar sertifikat bukan pengganti survey lapangan.
Untuk masuk ke tahap perencanaan siteplan yang lebih presisi, batas tersebut tetap perlu disinkronkan dengan hasil pengukuran surveyor.
3. Data Kontur dan Topografi Lahan
Kalau harus memilih satu data fisik yang paling memengaruhi desain siteplan, data topografi berada di urutan paling atas. Sayangnya, justru data ini yang cukup sering belum tersedia ketika developer pertama kali datang kepada kami.
Data topografi yang baik bukan hanya menunjukkan batas lahan. Di dalamnya terdapat informasi elevasi atau ketinggian tanah, kemiringan lahan, jalan eksisting, saluran air, bangunan, akses masuk serta kondisi area di sekitar site. Informasi tersebut akan sangat menentukan bagaimana siteplan dibuat.
Dari kontur, kita dapat mulai membaca:
- Di mana posisi jalan yang paling efisien?
- Ke arah mana air secara alami mengalir?
- Area mana yang berpotensi membutuhkan cut and fill besar?
- Di mana kemungkinan dibutuhkan retaining wall atau dinding penahan tanah?
- Dan area mana yang secara ekonomi lebih masuk akal untuk dijadikan kavling?
Inilah alasan dua lahan dengan luas yang sama belum tentu menghasilkan jumlah unit dan biaya pengembangan yang sama.
Lahan 5 hektare yang relatif datar bisa memiliki karakter pengembangan yang sangat berbeda dengan lahan 5 hektare yang mempunyai selisih elevasi puluhan meter.
Bahkan dalam banyak proyek, keputusan desain jalan dan kavling yang terlihat sederhana sebenarnya merupakan kompromi antara jumlah unit, kenyamanan jalan, aliran drainase dan volume pekerjaan tanah.
Bagaimana data topografi diperoleh?
Pengukuran dapat dilakukan menggunakan beberapa teknologi, tergantung luas dan karakter lahannya.
Total Station
Ini merupakan salah satu metode yang paling umum digunakan dalam survey pembangunan. Data titik koordinat dan elevasi dapat diproses menjadi gambar CAD yang kemudian digunakan sebagai base drawing oleh tim perencana.
GNSS / RTK
Pada kondisi dan kebutuhan tertentu, surveyor juga dapat menggunakan GNSS RTK untuk memperoleh koordinat dengan cepat dan mengikat hasil pengukuran ke sistem koordinat yang digunakan.
Drone / UAV
Untuk lahan yang cukup luas, penggunaan drone dapat mempercepat proses pemetaan.
Teknologinya bisa berupa fotogrametri maupun sistem yang lebih advanced seperti UAV dengan sensor LiDAR. Hasilnya dapat digunakan untuk menghasilkan model permukaan atau terrain yang sangat membantu dalam membaca karakter site.
Pemilihan metode sebaiknya tidak sekadar berdasarkan mana yang paling canggih, tetapi mana yang menghasilkan tingkat detail dan akurasi yang dibutuhkan untuk proyek tersebut.
4. Data Tanah dan Kondisi Geoteknik
Data keempat mulai berbicara tentang sesuatu yang tidak terlihat dari permukaan: tanah di bawah site.
Untuk pengembangan perumahan pada lahan yang relatif datar dan kondisi tanah yang sudah cukup diketahui, kebutuhan investigasinya tentu berbeda dengan proyek pada lahan berbukit, tanah lunak atau area dengan risiko geoteknik tertentu.
Salah satu pengujian yang umum dikenal adalah sondir atau Cone Penetration Test (CPT).
Melalui pengujian ini, engineer dapat memperoleh gambaran mengenai tahanan tanah pada berbagai kedalaman. Informasi tersebut nantinya sangat membantu dalam perencanaan fondasi maupun pekerjaan struktur lainnya.
Untuk kondisi yang lebih kompleks, penyelidikan tanah dapat berkembang menjadi pemboran, SPT, pengambilan sampel laboratorium, pemetaan geologi maupun analisis geoteknik lainnya.
Pada lahan berkontur tajam, informasi ini menjadi semakin penting.
Karena pertanyaannya bukan lagi sekadar: “berapa unit rumah yang bisa masuk?”
Tetapi juga:
“apakah lerengnya aman?”
“berapa tinggi tanah yang dapat dipotong?”
“di mana retaining wall dibutuhkan?”
“dan apakah desain siteplan yang kita buat masih ekonomis untuk dibangun?”
Pada akhirnya desain siteplan dan rekayasa tanah tidak bisa benar-benar dipisahkan.
Siteplan yang terlihat bagus di atas kertas tetapi membutuhkan cut and fill ekstrem, retaining wall dalam jumlah sangat besar atau pekerjaan perkuatan tanah yang mahal bisa menjadi siteplan yang secara bisnis tidak efektif.
Siteplan yang Baik Dimulai Sebelum Garis Pertama Digambar
Banyak orang menganggap proses perencanaan perumahan dimulai ketika arsitek mulai menggambar jalan dan kavling. Dalam praktiknya, proses tersebut dimulai jauh sebelumnya. Kami perlu memahami tata ruangnya, batas tanahnya, bentuk topografinya dan karakter tanahnya terlebih dahulu. Karena tujuan perencanaan siteplan bukan hanya menghasilkan layout yang menarik atau memasukkan unit sebanyak mungkin. Yang dicari adalah titik temu antara potensi lahan, regulasi, jumlah unit, infrastruktur, kondisi alam dan kelayakan pembangunan.
Jadi kalau kamu sedang mempertimbangkan sebuah lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan, jangan terburu-buru masuk ke tahap desain. Kumpulkan datanya terlebih dahulu. Sering kali keputusan paling penting dalam sebuah proyek perumahan justru dibuat sebelum siteplan pertama mulai digambar.
Ar. David Rosyada A, IAI
10/08/26